Rata kredytu hipotecznego – z czego się składa?

Dla wielu osób kredyt hipoteczny jest jedyną szansą na spełnienie marzeń o własnym mieszkaniu. Ci, którym się udało płacą kolejne raty i nawet nie zastanawiają się, co tak naprawdę się na nie składa. A warto się tym zainteresować. 

Rata kredytu hipotecznego składa się z:

Kapitału i odsetek oraz innych kosztów

Dwa podstawowe elementy raty kredytu mieszkaniowego to kapitał i odsetki. Rata kapitałowa jest to część kwoty kredytu, jaką należy spłacić bankowi w terminach wskazanych w umowie. Pozostała część stanowi ratę odsetkową, czyli kwotę odsetek.

W przypadku kredytu zaciąganego w walucie obcej dochodzi tzw. Spread, czyli różnica pomiędzy kursem kupna (wypłaty), a kursem sprzedaży (spłaty) kredytu. Wraz ze wzrostem kursu waluty, wzrasta również rata kredytu.

Do kwoty kredytu może być doliczona prowizja za jego przyznanie. Czasem wliczona jest w raty, a czasem trzeba ją wpłacić zanim jeszcze zostanie uruchomiony kredyt. Prowizja jest elementem umownym, a to oznacza że zawsze można ją negocjować. Niektóre banki obniżają prowizję nawet do 0%, jeśli np.: klient założy u nich konto.

Ubezpieczenia

Każdy bank wymaga innych ubezpieczeń. Najczęściej są to: ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie brakującego wkładu (w przypadku finansowania 100% wartości nieruchomości), ubezpieczenie pomostowe (pobierane do czasu wpisu do hipoteki), ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie na wypadek śmierci czy na wypadek spadku wartości nieruchomości.

Oprocentowania

Na oprocentowanie nominalne kredytu hipotecznego składa się marża kredytowa oraz rynkowa stopa procentowa. Marża z reguły jest niezmienna przez cały okres umowy kredytowej, poza wyjątkiem kiedy następuje okresowe jej podwyższenie do chwili ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Wyjątkiem może być również promocyjne obniżenie marży przez okres pierwszych lat trwania kredytu. Stopy procentowe mogą być stałe lub zmienne, czyli zmieniające się w czasie spłacania kredytu.

Banki oferują dwa rodzaje rat:

• równe - pierwsze raty składają się głównie z części odsetkowej, zaś część kapitałowa jest niewielka. W ciągu okresu spłaty proporcje te jednak ulegają zmianie - wzrasta część kapitałowa, a maleje odsetkowa (wysokość raty pozostaje taka sama);
• malejące - comiesięczne wpłaty do banku składają się z kapitału i odsetek od jeszcze niespłaconej części - im niższy kapitał do spłacenia, tym niższe same odsetki.

Trudno określić, które raty są korzystniejsze. Wszystko zależy od profilu klienta - osoby, które nie chcą za bardzo obciążać domowego budżetu, powinny się raczej decydować na równe raty (można wówczas otrzymać wyższy kredyt). Malejące raty w początkowym okresie spłacania są dość wysokie, ale klient łącznie zapłaci mniej odsetek. Z reguły banki udzielają kredytów z możliwością spłaty w ratach malejących klientom o wysokiej zdolności kredytowej.